阳光城（000671）2022年年度董事会经营评述内容如下：
【资料图】
一、报告期内公司所处行业情况
（一）经济和行业1、中央促进行业平稳发展，支持刚性和改善性住房需求政策方面，中央在房地产行业政策方面依然延续 “房住不炒”的总基调，在此基础上加大了对房地产行业的支持力度，“保交楼、保民生、保稳定”，促进房地产行业平稳健康发展。地方层面，中央支持各地“因城施策”完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，2022年二季度以来，各地“四限”政策不断改善，下半年以来高线城市也开始放松限购、限贷政策等等，总体政策环境不断优化。信贷层面，2022年全国住户中长期贷款净增2.75万亿元，同比下滑55%，占新增人民币贷款的比重为13%，较2021年下降18个百分点，受2022年总体销售景气低迷的影响需求端信贷规模有所收缩。在“第二支箭”扩容、“金融16条”等政策的带动下，供给端信贷资源相对充裕，房地产融资需求可以得到合理满足，行业信贷环境相对稳定。2、土地市场整体热度低位，部分核心区热度仍较高受销售趋冷的影响，2022年土地市场整体热度处于低位，600城商住土地全年出让面积下滑26.8%，出让金下滑28.9%，但年内季度降幅依次收窄，一季度至四季度出让面积单季度同比分别下滑48%、45%、37%、27%。区域层面存在一定分化，核心区域的土拍市场热度仍较高。600城商住用地累计成交建面同比150%100%-50%-100%14-01 14-10 15-07 16-04 17-01 17-10 18-07 19-04 20-01 20-10 21-07 22-04 23-013、商品住宅投资首次负增长，新开工降幅进一步扩大2022年全国房地产开发投资13.29万亿元，同比下滑10.0%，其中住宅投资10.06亿元，同比下滑9.5%，为2000年有数据以来投资首次负增长。开工方面，2022年全国新开工面积12.06亿平，同比下降39.4%，降幅较2021年扩大28.0pct，住宅新开工面积8.81亿平米，同比下降39.8%，降幅较2021年扩大28.9pct，新开工降幅进一步扩大。4、2022年销售金额13万亿，销售景气度处于低位销售方面，2022年全国商品房销售金额13.3万亿元，同比下降26.7%，其中住宅销售金额11.7万亿元，同比下降28.3%，为2015年以来首次增速转负。全年商品房销售面积13.6亿平米，同比下降24.3%，其中住宅销售11.5亿平米，同比下降26.8%，2022年销售景气度处于低位。全年商品房销售均价9814元/平，同比下降3.2%，住宅销售均价10185元/平，同比下降2.0%，为2009年以来首次负增长。（二）城市和公司从城市数据的角度看，公司项目主要所在地市场整体比较稳定，同时城市间存在较为明显的分化。（1）房地产投资方面，一线城市中，深圳、北京表现较好，在整体投资负增长的情况下依然实现正增长，全年投资分别增长13.3%、1.0%，上海、广州表现也相对稳定，全年投资分别下滑1.1%、5.4%。二线城市中长沙、杭州、成都、西安、武汉表现较好，全年投资实现增速5%以上的正增长，厦门、合肥全年投资也较稳定，分别下滑0.5%、0.6%，其余城市降幅均超过5%。（2）从土地市场来看，一线城市供给成交均出现下滑，其中供给均有40%以上的大幅下滑，土地成交深圳表现相对稳定，成交面积同比下滑18.5%。二线城市中，各城市分化较明显，合肥、大连、南昌、西安土地市场表现较好，成交面积分别增长42.2%、38.1%、2.6%、2.2%，而大部分城市土地供给成交均出现了大幅下滑。（3）从商品房销售来看，一线城市中上海表现较好，商品住宅销售金额同比增长5.3%，北京、深圳均有20%左右的下滑，而广州商品住宅销售金额同比下滑31.4%。二线城市中，仅有南昌商品住宅销售金额小幅正增长，同比上升1.8%，西安、成都、青岛销售金额降幅在10%以内，其余城市受社会公共突发事件影响等因素影响降幅均超10%。二、报告期内公司从事的主要业务公司主营业务为房地产开发与销售，经营模式以自主开发经营为主，开发业态包括住宅、办公和商业等。公司开发项目以销售为主，同时持有部分物业。1、 新增土地储备项目本报告期，公司共以权益对价3.89亿元合计补充土地储备计容面积约16.63万平方米，综合楼面价5,858.00元/平方米。2、累计土地储备情况注 3：上述表格单价自2018年始以总可售建筑面积的口径进行测算，既往报告期楼面价以总计容面积的口径进行测算。注4：截至2022年末，公司土地储备权益比例约为67.55%。3、主要项目开发情况4、 主要项目销售情况5、 主要项目出租情况6、 土地一级开发情况（1）西安翡丽公园项目涉及拆迁占地面积227.20亩（折合151,467.42平方米），涉及建筑面积24.41万平方米，批复的开发建筑用地面积124.95亩（折合83,300.42平方米），综合容积率预计5.2。截至2022年12月31日，项目已取得国有土地使用权证和预售证，转入开发成本核算。（2）武汉中华城B地块项目，该项目规划用地面积6.21万平方米，净用地面积为5.44万平方米，目前正在推进相关地块拆迁安置工作。7、 融资途径8、 向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保公司下属子公司按照房地产经营惯例为商品房承购人向银行申请按揭贷款提供阶段性担保，截至2022年12月31日，公司下属子公司为商品房承购人提供按揭担保的总额为67,421,700,092.86元。三、核心竞争力分析（一）精准投资公司准确理解地产行业周期规律，在恰当的时机通过招拍挂、收并购、一级土地整理、三旧改造、寻找外部战略合作资源等多种方式进行投资布局。截至本报告期末，公司拥有土地储备总计2,882万平方米（即未来可售建筑面积），形成了二线以上城市全覆盖、辐射机会型三四线城市的优质城市带布局。（二）高效运营多年来，公司不断精进完善公司运营体系，充分保障人才培养及引进、土地储备充足和财务政策稳健的同时，加强前策工作，强化运营体系，保障人、财、地三要素的有机结合和高效发挥。（三）适销产品开发适销产品是房地产实现高速周转的前提条件。在取地的类型以及开发产品的定位上，公司始终坚持顺应地产调控政策要求，充分结合营运系统描摹的客户需求，强化设计提升产品力，在业内首次提出并制定“绿色智慧家”产品标准，推广运用于公司项目，同时辅以灵活定价，多方面提升项目的强适销性。（四）先进机制公司奉行“精英治理、三权分立”的现代企业管理机制，招揽行业顶尖职业经理人并充分授权，简单透明、结果导向、合作共赢，以高效发挥优秀人才梯队的治理职能。（五）适应力强公司在行业环境发生巨变的情况下，迅速调整发展策略，精简瘦身，不以销售额为目标，以经营性现金流要求为指导，以保交付交作为最重要工作目标，因城施策、因盘施策开展销售工作。同时积极按照“二次创业”要求，点燃团队激情，艰苦奋斗，降低管理费用，减少行政开支，以迅速适应当前形势下的运行。四、主营业务分析1、概述回顾2022年，受宏观经济环境及其他因素影响，房地产市场呈现深度调整态势，市场需求和购买力不足，行业信心处于低位。公司受流动性紧缩等因素影响，陷入负增长和债务困局，经营面临严峻压力。公司2022年经营业绩完成情况如下：1、销售规模较2021年下滑（1）本报告期，公司全口径销售金额377亿元，权益销售金额218亿元，与2021年同期相比，全口径销售金额下降超70%。（2）本报告期内，受房地产整体市场下行影响，尤其是三四线城市销售价格下探幅度较大，公司销售均价14,375元/平方米，同比下降4.6%，但得益于公司较好的项目布局以及在提升资产价值方面所做的努力，价格减损控制在较低水平。（3）截止本报告期末，公司合并报表总资产2,997亿元，较上一年末减少16.35%。2、受内外部环境影响，公司仍处于阶段性流动性困难中（1）本报告期，公司销售规模下滑，导致回款规模不及预期，公司进一步加强销售回款力度，推动精细化控费节支措施，实现回款金额194.23亿元。全年实现经营性净现金流出30.93亿元。（2）在融资性现金流方面，相关部门已出台多项房企融资支持政策，但受制于公司基本面影响，再融资能力依然受限。本报告期，公司筹资性现金流入44.39亿元，较上一年度大幅减少 92.38%；筹资性现金流出89.62亿元，整体筹资性净现金流出45.23亿元，阶段性资金压力倍增。3、公司以保交付为首要目标，兑现交付承诺；持续坚持“全员客服”计划，践行品质承诺，重塑市场信心（1）本报告期，在流动性困局下，公司调动一切资源，优先保障交付。实际完成合同交付 143批次，合同交付套数10.11万套。（2）公司以“稳运营、保交付、保品质”为重点工作方向，通过稳健的运营重塑信心，促进销售，通过不懈努力换取客户信任，以此为基础，实现正向循环。持续坚持“全员客服计划”，全年公司于10个区域公司安排77场专项活动，向客户传递正能量。（3）坚持不懈践行品质之路，2022年公司共计摘得“地产设计大奖”、“环球人居设计大奖 GHDA”、“园匠杯”等30余项国内外大奖。其中金华未来社区、北京檀悦、重庆天澜道11号、长沙江天悦等标杆产品持续亮相，获得业内外广泛认可。4、持续战略收缩，聚焦优势区域本报告期，公司仅上半年获取一宗自2016年起参与的旧改项目，新增土地储备16.63万平米，权益地价3.89亿元。其余均为现有项目归边整合，截至本报告期末，公司累计土地储备2,882万平方米。5、自公司发生流动性风险以来，积极开展风险化解措施（1）与各类债权人积极沟通协商，推动债务展期降息工作。截至报告期末，公司累计已完成债务展期金额125.84亿元。（2）全力推动资产处置，盘活可用资源。截至报告期末，公司累计已完成资产处置项目25个，合计回笼资金2.3亿元并投入到存量保交付项目中，补充公司生产经营的资金需求。（3）加大运营弹性、精细化管控，遵循“以销定产、以交定产”原则，控制各项成本支出。本报告期，合计主动停工面积526万平方米，递延当年工程款支出，缓解现金流压力。（4）及时顺应市场变化，进一步深化组织架构调整，精简瘦身，降本增效，公司由12个区域公司调整到10个区域公司。本报告期内，管理费较2021年度大幅下降41%。五、公司未来发展的展望（一）公司发展规划及重点经营管理工作2023年，随着供需两端政策的持续改善和企业融资、保交楼借款及配套资金的加快落地，购房预期好转，存量购房需求逐步释放，但在中长期住房需求释放动能减弱的背景下，市场修复节奏仍不明朗。公司面对内外部压力，积极自救，不推诿，不躺平，尽最大努力化解风险，以“稳运营、保交付；稳经营，保利润”为重点工作方向，积极自救纾困，全力化解债务风险。2023年，整体经营工作规划如下：1、进一步加强运营体系协同管理和资源调配作用，确保交付目标（1）深化大运营管理体系，强化专业协同管理，加强集团内各区域间的资源调配，发挥战略供应商体系作用，集中全力确保交付。（2）不同维度“一盘一策”梳理项目经营、运营逻辑，遵循“以销定产、以交定产”原则，加强精细化管控，合理规划工程款现金支出和实物工抵。2、提升销售质量，保障项目健康经营（1）2023年，公司以提升销售质量，保障项目健康经营为指导原则，以保交付为首要工作目标，在保障项目正常运营现金流要求的基础上，因城施策、因盘施策，推动项目净利润提升。（2）销售工作以有效回款为前提，细化销售过程管理，提升销售回款率。（3）持续关注市场变化，前置策划，提升产品与服务品质，提升销售溢价，控制营销费率。（4）聚焦高货值、高净资产项目，解决项目经营问题，实现公司可持续健康发展。3、积极与债权人协商，有效促进债务风险化解工作（1）根据公司债务情况，分级分类与金融机构友好协商，积极推进债务重组工作，在保交付的前提下，促进债务风险逐步化解，缓解公司阶段性流动性危机。（2）积极研究最新政策，把握政策窗口期，尝试推进政策允许的股债融资类工作，助力公司进一步化解债务风险。4、加强投后管理，逐步转化和盘活低效资产，加强持有型资产管理，聚焦重点项目（1）全面盘点梳理在手资产，进行资产动态管理及整合处置，挖掘提升项目价值，促进资产保值增值。（2）加强投后管理，积极盘活优化低效土储。（3）对于低效土储，加快启动开发销售、推动对外合作或处置。（4）对于持有型物业，加强运营管理，提升资产价值。（二）未来面对的风险及对策报告期内，公司主营业务经营中的风险因素主要如下：1、政策风险房地产行业是受中央及地方政府调控政策影响较大的行业。在行业变局的环境中，“房住不炒”的政策基调不会变，房地产作为压舱石和支柱产业的地位也不会变。政策指出需有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展，同时加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题，各项监管政策的推行与深化对房地产企业在土地取得、项目开发、融资、销售、项目交付等诸多方面产生了重大影响。应对措施：公司持续密切关注宏观政策和房地产市场走势的变化，针对不同区域的调控政策“一盘一策”及时调整不同项目经营方向，优化产品结构，同时以保交付为首要工作目标，努力降低政策类风险给公司带来的影响。2、市场风险房地产行业近期以来的持续下行，有可能使得市场各方，尤其是购房者、资本方持续保持一定观望情绪。行业调整期的市场也有可能出现分化格局，不同区域、不同城市，甚至同一城市的板块之间都可能出现较大的市场表现差异，对销售去化带来一定的不确定性，也对公司的市场敏感性以及经营管理水平提出了更高要求。应对措施：公司将充分运用大数据、互联网工具，提升企业运营效率，有效利用大数据平台，适时调整营销策略，覆盖更多客户群体，精准定位客户需求，迅速跟随客户需求变化，持续提升客户满意度，进一步提升公司核心竞争力，提高公司整体抗风险能力，以降低市场变化来带的风险。此外，公司还将发挥多年积累的专业管理优势与能力，积极拓展代建、梦享家、建筑板块上下游一体化等轻资产业务，实现专业管理输出，探索新的业务和利润增长点。3、经营风险房地产项目开发具有周期长、投资大、涉及相关行业多等特点，项目建设环节繁多，公司在经营过程中可能面临销售环境的变化、产品与原材料价格波动、城市规划调整、拆迁、合作方违约等外部因素，导致公司的房地产项目产生开发与销售难度增大、项目盈利空间缩小等业务经营风险，并在土地储备管理、工程质量管理和安全生产管理中面临一定的挑战，当前房地产行业建筑原材料大幅涨价，建安成本增加，项目利润水平将被进一步缩减。部分供应商因资金问题难以正常履约，出现供货不及时现象，影响项目工期。社会公共突发事件依然存在不确定性，常态化防控下，可能导致项目无法正常交付的风险，对公司经营业绩和品牌声誉造成影响。应对措施：公司将通过各项持续降本增效措施，遵循“以销定产、以交定产”原则，精细化管控，合理规划各项支出。加强大运营管理体系，积极与供应商、债权人、项目合作方等沟通，争取注入有效资源，推动项目良性循环，避免项目被动停工；对于因公共突发事件或其他因素被动停工的项目，主动介入，优选能提供有效供货、即将交付等重难点项目，铺排复工复产计划，调集优势资源重点支持，争取项目早日复工复产，保障项目开发进度和品质，维护各方利益。此外，公司依托成熟的管理手段和优秀的管理团队，通过“10W+交付专项工作组”，快速落地交付风险项目，统筹调度资金确保进度赶，增加项目开发关键线路管控节点、风控类及品质类管控节点，进一步提高项目运营效率并保障交付品质落地。4、管理风险面对政策、市场环境不断发生的剧烈变化，以及此前公司经营规模的快速扩大和业务范围的高速拓宽所造成的影响，导致公司在人力资源保障、风险控制、项目管理、区域公司管理等方面未能及时跟进。伴随开发业务的竞争烈度不断增强、业务复杂程度不断增加，公司的组织资源分布仍较为分散，对企业的管理能力、治理结构、风险识别控制能力、融资能力等方面提出了更高的挑战，倘若公司未能持续完善规范有效的控制机制，公司将面临一定的管理风险。应对措施：公司将聚焦重点发展区域。启动“收拢聚焦”专项行动，通过项目归边、资产处置、引入合作等措施，合并调整各区域公司，提高资源配置效率，达到城市深耕、业务良性循环、公司稳定发展的战略目标。同时，公司进一步落地“精兵简政”策略，着力构建精干高效的组织领导体系，削减无效工作界面及冗余管理层级，成立债务处置、经营管理、运营管理、创新工作等若干跨部门管理小组，提高公司管理决策的科学性和及时性。此外，公司将进一步强化内部风控、信息化管理，确保公司在复杂的内外部环境中有效维护公司正常经营秩序和财产安全，实现全集团的高效管理。5、财务风险房地产行业属于资金密集型行业，项目的开发需要投入较多的资金。财政政策及融资监管政策对房地产行业的收紧，叠加行业正处于信用的低谷期，业内很多房企融资渠道不畅。房地产开发高杠杆融资模式遇到了明显的困难，销售规模和再融资能力之间的正反馈被打断。公司的融资及现金流可能存在一定风险。应对措施：公司将加强对融资性现金流和经营性现金流的分类管理；加强全面预算管理，统筹资金使用；加强受限资金盘活，加大应收账款清收力度。以此全面提高财务风险的应变能力，追求高质量回笼资金，保障公司提升资金使用效率，降低财务杠杆，提升经营能力。同时，公司将进一步强化项目可用现金流的使用，通过有序、持续的降债，促进债务风险逐步化解，缓解公司流动性困难，努力保障公司平稳发展。6、流动性风险受到宏观经济形势和融资环境的影响，房地产行业近年来面临着融资难的问题，许多实体企业尤其是民营企业均不同程度出现流动性问题。而房地产行业存在负债规模普遍较大、负债率普遍较高的特点。截至报告期末，公司有息负债规模较大，存在流动性风险。应对措施：公司将积极改善治理结构，抓销售促回款，盘活存量资产，通过多渠道筹措资金解决流动性问题。公司将持续关注自身的负债规模、资产负债率等指标，加强公司运营管理能力，提升销售回款率，缩短回款周期，积极调整公司资产负债结构，合理控制负债规模，同时与各类债权人积极沟通协商，推动债务展期降息工作。
